Coronavirus (COVID-19) : sanctions neutralisées ≠ loyer impayé

Suite à un différend sur le montant du loyer dû par un locataire commercial, un juge a condamné son bailleur à lui rembourser un trop-perçu.

Frappée de plein-fouet par la crise de coronavirus, la société locataire, qui exerce une activité de pub et salon de thé, se voit par la suite contrainte de fermer son établissement durant le second trimestre 2020, et peine, par conséquent, à régler les loyers échus durant ce délai…

Saisissant l’occasion, bailleur et locataire tentent de chercher ensemble un règlement amiable des sommes respectives qu’ils se doivent. Mais la négociation n’aboutit pas…

Décidé à agir, le bailleur saisit le juge. Son but ? Obtenir l’autorisation de compenser les loyers dus par le locataire sur le 2nd trimestre 2020 avec le trop-perçu de loyer qu’il a été condamné à lui restituer.

Pour mémoire, la compensation est un mécanisme qui éteint la plus faible des dettes réciproques existant entre 2 personnes différentes. Elle n’est possible qu’à la condition que les dettes concernées soient fongibles (c’est-à-dire qu’elles portent sur une somme d’argent), liquides (donc immédiatement chiffrables en argent) et exigibles.

Sauf, relève le locataire, qu’une telle demande est ici irrecevable…

En raison de la crise sanitaire, rappelle-t-il, le Gouvernement a pris diverses mesures en faveur des entreprises : or, l’une d’elle interdit justement au bailleur d’un local commercial d’avoir recours à certaines sanctions (astreintes, clauses pénales, etc.) à l’encontre du locataire qui ne règle pas son loyer pour la période courant du 12 mars au 23 juin 2020.

Le bailleur ne pouvant donc pas exiger le paiement des loyers dus sur cette période, ceux-ci ne peuvent être valablement compensés avec le trop-perçu de loyer…

Sauf, relève le juge, que si la mesure énoncée neutralise en effet les sanctions encourues par le locataire en cas d’impayé de loyer pendant la crise sanitaire, elle ne suspend pas pour autant l’exigibilité des loyers, dont le bailleur peut valablement réclamer le paiement.

Dès lors, la compensation entre les loyers dus par le locataire, et le trop-perçu dû par le bailleur est possible.

D’autant, souligne le juge, que le bailleur a ici prouvé sa bonne foi en n’exigeant pas, au vu des circonstances exceptionnelles, le règlement immédiat des loyers dus, mais en proposant au contraire un aménagement de leur paiement …

Source :

Jugement du tribunal judiciaire de Paris, du 10 juillet 2020, n° 20/04516 (NP) © Copyright WebLex – 2017